梧州社区 发表于 2020-11-23 10:29:00

买房子的套路有哪些

售楼处的套路,卖房子的套路有多少?简单回答其实套路很多,当然这种套路也可以称为营销手段或者销售技巧,因为现在谁也不是傻子,被忽悠被套路基本不可能,就像买手机一样,手机品牌,型号多种多样,尤其智能手机,其功能无非也是大同小异,至于怎么选,还是看买手机的人,无论是从网店还是实体店看,各种介绍,销售数据,留言评论,最后做决定的还是自己,而这个决定必然是从自身考虑,手机的外形,实用性,承受价位皆在自己考虑范围之内…

如果说售楼处最大的营销策略,依然可以与手机营销策略甚至很多产品销售策略一样,有多少人因为买手机彻夜排队,无论在电脑旁还是销售点,又有多少人因为买房去楼处排队,交预付款?道理其实很简单,手机预售有时间限定,开发商卖楼同样有预售,而且每次首开也不过一到两栋楼,做各种活动,优惠,送礼物,砸金蛋,赠送装修,物业费等等…也许很多人会说怎么可能还有排队买房的人?其实这就和有人看涨房价,有人看降房价一样,凡事都有两面性,你不做不代表别人不做,很多人说现在买房是傻子,同样的道理买房人我认为不买房的是傻子一样,凡事没有绝对的错与对,也没必要站在道德的制高点去谴责任何事与人…

回到问题本身,开发商售楼确实有各种营销策略,自然其中也有很多所谓的套路,就像其他回答所说那样,区位图,沙盘所标注已建成和规划中未建成楼盘周边配套,诸如学校,医院,地铁,公交,商业,垃圾场,配电站,距离市区某地距离,开车,坐车时间,其实不必担心,信息如此发达,很多信息完全可以从网上查到,即使不能也可从市政规划查出,而且周边交通路线,已建配套,都可以实地考察,当然如果周边只有一个楼盘,孤零零座落在荒郊野外,那奉劝还是不要考虑,不过现在所有新开楼盘几乎都有一个共性,那就是远离市区,聚集郊区,扎堆开发,同时也会与附近已有配套共享,所以在决定购房时,一定要看遍周边配套,楼盘,从不同楼盘选择最适合自己需要的楼盘,户型,房号,在销售报出优惠价位基础上可以去争取最大点位优惠,如果你向销售传递购买信号,相信没有一个销售会不把底价放出来,因为他们也是为了成交,没有成交就没有业绩,没有提成,当然要适可而止,千万不要觉得没有底线,如果到了哪怕你以走威胁,销售都不在放价,让步,那么恭喜你,这情况下必然是已经要到销售以及销售以上甚至还以上的底价,不然他怎么宁愿让你走也不会让步?(当然如果购房者认识开发商高层,能够用更低价位买到房子另当别论,如果找人也只不过优惠一到两个点,只要觉得这人情欠的值,那就去找高层,人情债难还,所以觉得可以欠也没问题!)

至于精装修绑定销售,精装报价高,车位绑定销售,样板间比实际交房面积不符这些问题,购房者可以根据开发商所提供装修材料与市场进行对比,相信也不会无处可查,不过开发商所用都会比个人装修购买便宜,这也无可厚非,批发和零售是有差距,至于装修质量,那就看开发商良心,装修施工团队良心,如果实在不放心,那就选择毛坯房,自己找装修公司设计,购买装修材料,盯装修,起码不会千篇一律,有自己风格和特色…

样板间与实际交房不一致,甚至不会把全部户型做出样板间,恰恰自己选择户型,面积的房就很可能没有样板间,而且大部分样板间都是楼处临时搭建而不是实体楼,为了给购房谢更好视觉体验,也都会与实际交房,实体楼不符,哪怕销售会说是一比一样板间,视觉上肯定看起来很大,如果非要较真,不要觉得不好意思,实际测量就好了,这是每一位购房者权利…

至于出房率,绿化率,公摊面积,公建,车位比例,销售也是根据开发商所提供销控讲盘,你让他去说也只会根据销控去说,至于交房后会怎样,还是需要购房者根据所选楼盘开发商在本地甚至其他城市已经交付楼盘进行比较,在一座城市相信很少有开发商只开发一处楼盘,即使有,那也要去了解该开发商在其他城市已经交付楼盘,现在开发商所开发楼盘大多数都已经物业自持,做自己品牌和维护自己多年建立品牌以及企业形象…

对于中介,看了一些回答,只能呵呵…

其实很多关于中介回答都太标准,都是曾经房市好的时候中介做的事情,比如BAC法则,实际情况是什么样呢?其实恨不得把所有能够与客户匹配房源看一遍,相同/相近户型,不同楼层,相近价位房源,只要客户不嫌累,只要有能看的房子,看一天,两天,三天更久,久到客户决定购买为止,这不夸张,谁也不想让自己客户和自己看完房以后,在没买房之前再去找其他中介同行,即使去找,中介同行已经无房可推,无房可看,这才是现在中介套路…

有优质房源推荐绝不推荐其他房源,有低价房绝不推高价房源,哪怕报底价增加斡旋,谈单难度也绝不报高价,能真诚绝不忽悠客户,极力让赢得客户信任绝不让客户怀疑,能不打扰客户,绝不有事没事打扰客户,这才是现在中介套路,不可否定中介门槛普遍较低,也正因为门槛低,所以竞争也大,谁都是为了赚钱,客户不信任,不买房,没成交就赚不到钱,现在社会,信息爆炸,信息透明,交易透明,客户可能会被套路一次,还会总被套路?何况从业者无论从年龄还是阅历都不如购房者,中国房产经纪人普遍年轻,所以唯有以诚待人,赢得客户信任才是王道,哪怕客户这一次没从自己手上买房,起码客户会记住自己,如果由于某些原因被套路从其他中介买房,下一次必然会找到真诚待他的中介,介绍客户…

为什么会觉得被套路?被忽悠?会上当?为什么会让业内人回答?难道不怕业内人的回答满满套路,忽悠,业内人为什么要告诉你销售套路,让你拿来攻击业内人?是不是自相矛盾?

很赞成其中一位朋友回答中的一句话:“走过很多套路,就是没走过销售套路!”无论新房销售还是二手房中介,都是销售,唯一不同的是销售的产品,在很多人看来销售的产品是房子,其实最初销售的是信息,因为信息不对等,现在销售的是服务,是自己,其他销售呢?人这一辈子抛去职业谁不是销售,谁不是销售自己?

想起《银河培训班》其中一个片段,父亲对儿子说:“写好作文最重要的是真,感受到什么就写什么…”同样回答问题最重要的是真,感受到什么就写什么,望理解,望能解答问题,最后感谢邀请!

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:29:11

买房一直都是一件大事,而售楼处做为老百姓买房签约的地方,套路就太多了,我这边简单说几个,仅供大家参考:

一、样板间的空间

一般来说开发商为了让房间看起来更大一些,都会定制一些家具,而且家具一般都比正常的家具偏小,例如宽一米三,长一米七的双人床,再陪上灯光,镜子等,就可以在视觉上使空间变大,还有一部分号称开发商赠送的面积,因为所谓开发商赠送的面积,是不写到合同里的,偏小最有可能,所以样板间里宽大的空间是不存在的。

二、售楼处人山人海

这个就不多说了,有专门干这个的,一天多少钱,或者是给油给面,或者来人就送电影票,还有除了售楼员,售楼处还有贷款代办,各路中介等,一般看上去都是人山人海,好像全民抢房一样。

三、各类活动

一般都会举办各种营销活动吸引真实购房者留在售楼处,例如循环一天的抽奖活动,一天之内可以抽奖数次,甚至第二天还有,目的就是让真实的购房者可以留在售楼处,至于中奖嘛,看情况了,这样还比较省钱,要不一天多贵啊。

四、所谓优惠

现在沈阳基本上都是一房一价,售价不能超过备案价的多少,而普通购房者很少会一栋一栋的查备案价,就算你查到有便宜房子,售楼处也会告诉你,已经定出去了,只是还没签备案合同,而对于不知道备案价的购房者来说,售楼处会先定一个高出备案价很多的所谓原价,然后再来个特价,而且这个特价也会比备案价高一点,方便讲价,所以所谓优惠都是坑。

五、周边价值的夸大

这个就经典了,比如说边上有个臭水沟,那就是河景洋房;小区里放一个百年不开的水池子,那就是经典水系;坐十六站公交才能到的地铁站,那就是直线距离不超过两公里的地铁现房;房子在八环外,那也是距市中心直线15公里(没想到这个,我就想问问卖房小哥,您天天开直升飞机上班啊!)

打字有点累,暂时先写这么多吧,欢迎拍砖

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:29:23

售楼处卖房子的套路有多少?我想,对于任何一个想要买新房的人,都希望能了解到一些内情,避免自己上当。我就凭借在房产行业十多年的经验,给大家几点建议和分享,希望对大家能有所帮助。


1、买房必须要五证齐全大产权:不要相信什么能转大产权,开发商有实力没问题之类的说辞。再有实力的开发商,五证不齐,楼盘都有可能出问题。在五证中,土地使用证上的年限要看清楚,有些楼盘土地产权都过去十年八年了才开始开发卖房。预售证上的楼栋也要看清楚,别只看到1号楼的预售证,你却买了2号楼,预售证都是分楼栋发的。


2、关于楼盘周边的交通配套规划:只要没有明确的文件证明真实存在或正在施工建设中,不要太相信规划,规划是可以变的,一朝天子一朝臣,一届领导一套规划。眼前有的才是真实存在的,规划的也许将来会存在,但十年八年以后才可能实现,太遥远的梦没有意义。


3、要找到专业靠谱的销售:在你买房过程中,靠谱的销售会让你事半功倍,上当概率最低,我其他的建议和帮助你也不用看了。虽然在这个行业鱼龙混杂,靠谱的销售凤毛麟角,但优秀的靠谱销售总是有的。对于新盘来说,不论你是找中介、代理或开发商自销,价格和房源都一样,这样你找到靠谱销售的机会就会增大。销售靠不靠谱,通过一段时间的沟通交流,你自会有判断。但如果只听信某销售说通过他比别人便宜,你只图所谓的便宜找销售,那对不起,你已经开始上当了,我说什么对你也没用,自求多福吧。


4、关于销售的说辞与合同:买房一切以合同为准,销售的承诺和保证没有意义,销售可以离职,但合同黑纸白字更改不了。关于合同条款都要有所了解,例如:关于公摊,销售说只有20%,结果签合同的时候变成了25%。关于下房本时间,销售说一年,结果合同写720个工作日。这种销售不是新人不专业就是故意把数据说漂亮了,让你能接受。有些销售实话实说,但你接受不了公摊25%或720个工作日下房本。所以不要被漂亮的说辞蒙蔽,没有销售愿意把楼盘的不好说给你听,敢说给你听的才是真话,合同内容不会因销售的说辞而改变。


只要把握住以上几点,基本上也就不太容易上当。但人性是贪婪的,销售也会抓住这一点去引导客户,人傻钱多是大多数人的弱点。我的建议只能作为参考,在实际运用中,就看自己身在其中时候的定力了。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:01

正好前段时间开心爸爸刚买了一套房,之前也看过了七七八八的房子,对于那些常见的销售套路,真的是见了不少。

接下来,开心爸爸就把自己经历的那些套路,一一给大家分析一下,希望能够帮助到即将要买房,或者现在正在买房路上的朋友们。

在开始今天回答之前,开心爸爸还是要和大家说一下买房的时候,不管对方说的天花乱坠,不管对方各种明示暗示,一定要想好再给他们钱。钱在自己手里,主动权也就在自己手里,买或者不买都是可以的,而如果钱一旦到了对方手中,那么买不买很大程度上就不由自己了。


小恩小惠
大家去售楼部的时候,经常会有人过来服务。

一会递一点小点心,一会送一杯咖啡的,看上去好像是把我们当做上帝来服务了,背后呢更多的是一种常见的心理,那就是“吃人家嘴软拿人家手短”。

特别是带着孩子去的时候,更是一会给孩子个饮料,一会给孩子个零食的,实际上这种暗示的力量是很强大的,很多时候,本来没有购买意愿的爸爸妈妈们,在接受了人家很多小优惠之后,就“不由自主”的选择购买了。

想尽办法拖时间
这也是销售人员经常用的一招。


不管是带着看样板间,还是强调现在的优惠程度,抑或是展望楼盘的未来美景,很多销售人员都是下意识的把时间不断的拖长,要是能够拖到晚上的时候就更好了。

原因其实也很简单,同一件事情如果持续的时间太长了,一个人的敏感度就下降了,本来一直坚持的东西估计也不是那么坚决了,而且还会犯各种各样的错误。总的来说就是,自己在疲惫的状态下,再加上销售人员的巧舌如簧,很有可能就稀里糊涂的签了自己不满意的合同。

销售员经理齐上阵
这个想必大家也经常见到。

那就是我们要一个优惠的折扣,但是销售员呢,很为难的表示自己的权利有限,做不了这么大的主,但要是我们很坚持的话,可以和经理商量一下,看看能不能给个特殊优惠。结果一会经理过来了,确实是能够有一点点的折扣。

很多朋友们这时候就内心窃喜,直接签合同了。


其实这也是一个常见的套路,所谓的找经理要折扣只是一个以退为进的策略。你不是要优惠吗,我不是直接来给你,磨磨蹭蹭的看上去好像是费了好大劲后再给,效果是出奇的好。

不要相信人很多
还有就是动不动就能看到售楼中心有很多人,简直就是人山人海。

可别一厢情愿的认为这是楼盘销售火爆,实际上有很大一部分人是售楼处花钱请来的托,是为了烘托气氛,营造供不应求效果的。

最后
实际上,对于购房人来说,买房永远都是一个博弈,而且买的永远没有卖的精,我们也没有必要太反感这些套路,只要能够冷静一些,买到心仪房子的概率还是很大的。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:11

这个真的太多了。处处都是套路。但是有几个关键性的我们必须注意,不然就很容易上当。

一:销售第一会夸自己的楼盘如何的好,然后一系列的对比。

在我们客户眼里,楼盘始终有优劣之分。同样,在销售眼里也是一样。只不过销售再给我们销讲的时候,会过滤掉不好的一面。展现给我们的信息都是如何的好。就算我们看的到的差,也会被他们圆成好的。一般比较偏的楼盘,销售都会说到市区开车多久多久,比如二十分钟或者半小时内。再比如离地铁口一公里开外的,就会说直线距离300米等等。这些信息销售都会夸大其词,作为客户,我们需要仔细斟酌。

二:销售一般喜欢饥饿销售,当场逼定。

如果你第一次到一个楼盘看房,销售如果感觉到你有想法的话,就会告诉你,就剩最后几套房了,再不买就没有了。而且自己同事还有客户马上又要定几套了。反正就是逼着客户马上定,过了这个村就没这个店了。其实房源都还大把。这只是他们饥饿营销的一种方式。因为客户基本当天没定,后面看的楼盘越多,定的几率就越小了。所以他们要抓住这唯一的机会。但是一旦告诉客户房源大把,客户又不会急着定了,反而会再去看看其他楼盘。

三:房价优惠销售一般不会轻易放给客户,需要客户自己争取。

当我们在案场跟销售谈到房价优惠的时候,销售不会直接放给你。一般都是统一的固定折扣,比如按揭九九折,全款九八折。其实这个优惠是还可以谈的。具体能谈多少,也是看能力。销售一般都会说这是公司统一折扣,所有人都是一样的,不会退让。我们这个时候要表现出买的决心让销售看到,这样他为了成单才会说实话。如果销售不确定你买不买,是不会告诉你真实折扣的。我们要做的就是给销售台阶下,让他们去找领导申请一下,这样就能够顺理成章的把折扣谈下来了。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:22

作为从事这个行业多年的人员,我有自己的一些看法。售楼处的套路多到你防不胜防,当然只要你自己的立场不变,任他千变万化,你也不为所动。


首先,售楼处最大的套路是什么呢?
没错,就是雇人来炒热场面或者排队,这是售楼处最爱使用的手段。

然后在介绍的时候,会给你讲一些规划和小区高大上的东西,给你讲的云里雾里后,就带你去看样品房。

看着漂亮的样品房和未来规划的情况下,很容易就放下防备心,被销售所洗脑。


其次,选房时刻。
看完样品房,销售就会带你选房号,这个时候他会先把一些比较难卖的介绍给你。因为好卖的户型,要去找领导申请不说,奖励也会比较少,并且价格贵。这个时候,如果你是个精明的购房者就不会听信销售说的,会坚定要挑选自己的房子。

那么销售就会根据你的需要,把你要户型拿出来给你,或者说需要去申请。

接下来就开始谈价了,如果不是特别热闹的情况下,只有一两对客户的情况下,销售会放一些音乐,让购房者放松。并且在适当的时候安排一些群众演员过来表演成交的局面。


最后,谈价时刻。
户型和其他问题都解决了,就剩下价格问题的时候,销售不到最后一刻,绝对不会把底价告诉你。如果你没坚持到底的话,很难探到销售的底价。

而且只要销售开价,你因为不好意思,不敢狮子大开口的话,恐怕就只有被宰的份了。当然,所谓狮子大开口,不是让你房价对半砍,这样就过分了点。

当你提出的价格,销售无法答应的情况下,就会说请示经理。那你这时候应该心里要有底,说明你开的这个价格,他们是能够接受。

因此,当经理来跟你谈的时候,一定要保持立场,不退步。他们会见人下菜,可能给与你一定的优惠成交。

总而言之,售楼处的套路特别多,不过只要坚定本心,不贪就不会落入陷阱。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:31

要说售楼部的套路,还真不少,其实所谓的套路,有的是利用人性而采用的营销的方式方法,有的则是欺骗。

售楼部最常用的营销套路是:

①促销。有的楼盘,为了吸引眼球,采用打折促销的方式,给购房造成一种占便宜的感觉。其实很多楼盘,先把价格调高,然后通过给折扣的方式,进行营销。

这个最明显的在疫情期间,某大型房企,释放的折扣购房,真正买房的人应该清楚,折扣后的价格,其实跟之前的价格一样甚至还要高于之前的价格。

②对房子异议的处理。买房其实是一个专业性很强的事,置业顾问的必修课是解决购房者的各种异议,而且要进行演练,为的是在购房者提出异议的时候,能给客户释疑,这里边,有的异议处理本身是利用自己的专业知识为客户解答,但是有的异议的处理,就是利用信息差,存在误导销售的嫌疑,因为置业顾问的出发点是为了成交,所以对于购房者来说,对于户型、周边配套、规划、容积率、学校、层高、开发商、绿化、样板间等等这些专业要素,还是要多请教相关的专业人士。

③利用人性的营销。很多购房者买房的时候比较犹豫,迟迟不能做决定。对于这一类购房者,售楼部内部会利用人性害怕失去的缺点,采用一些套路。

一般的套路是,释放房子的稀缺性。这个户型、楼层的房子,很稀缺,就剩这一套了,我的其他客户打电话要定或者同事的客户要定,给客户施加压力。

一般这类套路,对于购房者而言,只是为了加快做决定的时间,对购房是没有什么影响的。

其实,对于一些承诺性的东西,购房者要有一定的识别能力,因为很多承诺性的东西是没有写进合同的,很多都是不做数的。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:43

好多都离不开三十六计里面的内容。这里我也把我所略知的一二说说出来吧。

①瞒天过海——开盘当天请好多临时工来排队抢购买房的。制造一种供不应求的现象出来。

②美人计——我有一个朋友,通过亲戚介绍认识一个在售楼部上班的小姐姐。有次吃饭,我朋友很坦诚的跟小姐姐表白的。小姐姐也不含糊。跟我朋友说“你看你,车也没有的,房子也没有的,生意又不稳定的,结婚怎么也要个家吧。要不这样吧,你先买个房的,正好我小舅在我们售楼部做经理的。我可以帮你拿到内部价格,又可以随便选楼层的……有了房子,到时候我带你回去见家长我们的事就顺水成舟的。”我朋友后来到处借钱凑首付的,房子是有了,但是后面他俩也不成的。有次我们一帮朋友吃宵夜,他把这个事情一说。呵呵。原来不只是他遇到过这样的售楼小姐姐的,其他朋友也有过。

③欲擒故纵——2017年那时候我有个亲戚想在一个省的省会城市买房子,开始只是抱着观望心态的。开盘当天免费车辆把你从小县城带到省会城市看人家抢购的。感觉也没有别人口中那种有价无市的阿。好了,报名、交定金参加下一次开盘抢购房子的(心想反正抢不到或者不来或者抢到不要都可以退定金的)。但是下一次开盘要涨一两百一平的。第二次开盘正好有空的就又坐免费车来参加抢的。大热天的,在广告大棚里热了大半天,开车带你来的那个销售员说没有帮抢到的。那就再等第三次开盘吧。不过第三次开盘又涨一两百一平的。结果第三次还是抢不到的。就这样抢了6、7回都没有抢到。房价也涨了6、7回的。这下我亲戚更坚定要在那里买的了。在亲戚群里一传开说难抢到房子的。一个在单位上班的亲戚说:“要不你给点好处费接待你的那个销售员的。”一言惊醒了,这次就真的帮抢到了。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:47

售楼处的销售是我比较佩服的职业之一,因为我以前也做过销售,知道销售的辛苦与辛酸。当然有时候为了促成交易,售楼部的销售们也会用一些办法,俗称套路吧,但是大体不会伤害都买房人的利益,比如,如果买房子的人有很大的意向买房,但是一时间又下定不了决心,那销售就会想办法逼单了,比如会更他说,如果你看中的这套房子还有很多人在后面排队啊,我们只能帮你保留到什么时候,如果你还不做决定,这房子就卖给别人了,还有就是会拿一些优惠活动来吸引业主,比如某某优惠其实一直都可以有的,但是销售可能会跟业主说这个优惠活动截止都什么什么时候就没有了,到时候申请都申请不下来,只有尽快买房子才能享受到优惠等等。其实这些都是一些常用的办法,无伤大雅,而且说实话,前几年被房产销售套路的人不都发财了嘛,哈哈!估计都要在心里感谢那个套路自己的人吧。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:30:59

卖方的套路多如牛毛,今天老亮和大家分享几种常见的套路,希望大家在买房的路上减少被套路的风险。

缴纳认筹款
很多楼盘,在没有获得预售许可证之前,就会要求潜在的客户缴纳一定的认筹款,这种方法可以扩展为团购、交N抵N、验资等等。



这个时候,开发商不会告诉告诉客户楼房的销售价格,让你交款的理由无非是获得优惠或者获得优先选房的机会。无论开发企业采取的是哪种策略,目的基本都是保证快速回款或了解潜在客户的多少。

不要以为好事真的会落到你的身上,优先排队不等于拿到好的房源,这个排队根本不透明,你排在第几完全掌握在别人手中。如果你获得的是优惠,只能说明你买到的房源是相对较差的,开发商又不是傻子,怎么把好东西便宜给你。

排队摇号
所以排队摇号,只不过是开发商制造出来的一种气氛而已,100个排队的人里面有个会是真的呢?大部分都是托。



当然,有些楼盘的价格受到政府指导价格的限制,价格明显偏低,这时排队的人应该大部分是真的。但是,这种捡便宜的事是很难遇到普通百姓身上的。

前几天不还是除了一个新闻,500多套房子,6000多人摇号,最后只有几十个人中签,而且很多都是所谓的关系户。

制造紧张气氛
你在售楼处谈房子的时候,可能你还在犹豫,这时你身边可能会有人和另外一个售楼员签了一套类似的房子。而且你看好的房子还有别的客户也来了解,而且这个客户也很喜欢,因为是你先看的,所以你有优先权!你正在犹豫是否交定金,售楼处的广播响了,恭喜某某成交一套!



这些发生在你眼前,你身边的一幕幕,看似非常真实,但这些人和事其实都是他们在演戏而已。制造紧张的气氛,目的就是让你尽快下定决心。

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