梧州社区 发表于 2020-11-23 10:31:33

买房子要注意什么细节不被坑

我们去售楼部所看到的都是样板间,并不是实际所售的房子,一般楼盖一半就可以出售了,我们对于样板间的了解,通常信息都是非常片面的,很容易中招地产商的一些套路。

具体套路有哪些呢?

一、预交定金

我们去售楼部之后,他们通常会说房价会很低,现在注册会员,预交一部分定金,将来除了可以一千顶一万以外,还能够提前预约名额等。

通常我们都有损失厌恶,也就是说,你捡到100块钱所获得的快乐,远远抵消不了丢失100块钱所带来的痛苦。虽然是1000块钱定金,也是不愿意损失的。

二、造假象

这个套路现在几乎是公开的秘密,虽然你知道很多人是请来的演员,从头天晚上就开始排队等号,可是也抵不住人多的诱惑。

大众有一个从众心理,相信人多的选择,无论是淘宝上,还是商家搞活动,我们都会凑到人多的地方,相信大家的选择。这也是我们人类几十万年进化出来的特质,人多就意味着没有危险,能够食用。所以短时间内,我们无法改变我们基因里所带来的的从众效应。

三、所剩无几

人们天生对于稀缺性有一种焦虑,很多房产打着这样的广告,二环以内最后一栋,二中旁边最后一栋等等。

这种依靠稀缺性引发大众的焦虑的行为,在很多产品销售当中都有应用,比如小米手机,早年万人疯抢的场面,一度让雷军赚得盆满钵满,不管是不是雷总的有意为之,还是无心插柳,焕发大众稀缺性的策略,算是成功了。

四、视觉错觉

我们人类天生是一种视觉动物,虽然我们心里很清楚,未来的房子肯定不是样板间的样子,但是在音乐、售楼经理细心解说下,我们难免会陷入视觉冲动当中。

其实这个套路,淘宝卖家非常清楚,那些模特展示的衣服,在经过PS之后,立刻会引起我们的购买欲。




梧州社区 发表于 2020-11-23 10:31:46

首先,去售楼部。

若非本地人,建议不开车去一次,熟悉路线,搭乘地铁,能更清楚售楼部与地铁口的实际距离;若搭乘公交,能清楚沿途片区内的居住氛围、商业、热闹程度,周边公交线路多少,以及公交辐射范围(搭乘公交能到附近那些地方),以及更清楚项目周边多少公交线路,和搭乘公交的方便程度。开车也可以,早晚高峰的时候,从工作单位开车去项目,能清楚知道耗时,是否堵车等。

到项目后可以在项目周围走一遍,或共享单车骑车绕着周围转一转,毕竟这是以后生活的地方,更好的看清楚周围环境,比如:看规划附近有教育用地,那么可以实际看下这块地在哪里,目前是已经动工了,还是尚未开发。



以上亲测是为了不要轻信售楼部所谓的“正地铁口、三十分钟速通大武汉”等关于项目交通的过度宣传。

其次,到达营销中心。置业顾问接待—介绍区位—看沙盘—看样板间。这是正常流程,需要关注的是,项目的区位图,都会放大自己楼盘和周边核心要素的距离,这里就需要买房人自己走一遍亲测;



其次,沙盘介绍的绿化情况,小区规划等不要全相信,没到交房的时候,都很难保证置业顾问说的就是事实。

再次,关于看样板间,一般楼盘都有,部分楼盘要验资后才可以看样板间,比如看银行卡内是否有40万或者60万这样的,实际上也是变相筛客,因看样板间时间很长,置业顾问也不想耽误时间白费力,尤其是客户源源不断的时候,想集中力量在可能成交的客户上。



关于样板间的套路:首先,不要相信所见即所得,我们买的是精装,但样板间都是软装包含在内的。小编去江夏某盘看房,开发商是精装房,并没有墙纸,但样板间墙纸、中央空调都有,给买房人第一感觉是样板间很棒,实际上这并不是后期交付的,关注精装标准里面含有的,必要时可以拿着尺子去量一下尺寸。

再就是个别样板间,没有安装门,视觉上会觉得房间很大,若门加上其实略显拥挤。小编观察,一般偏远地方的项目,营销中心都做的特别好看!购房者不要被表面现象迷惑!

最后一句,售楼部最大的套路是:不要把置业顾问的说词当承诺!很多买房人都上过此当!尤其是关于项目学区、地铁规划等,一定要去官方查看,部分置业顾问说词有美化成分!

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:32:10

好卖的留着最后卖,先卖位置不好的。认筹就是还没建好就开始交钱,预订房源,这个既不是订金也不是首付款,只是你借给开发商的资金,甚至连房源都没有。订金原本可以退的,但是一般情况如果你选择退房,他会找好多借口给你换房给你优惠,但是如果执意退房,那就打官司吧。你预订的房源被卖出了,基本上你都没机会再去买那套房子了,还是一堆借口要求你换房给优惠。房子的价格是绝对不一样的,甚至差价很大,就看你怎么谈了。销售部经理回款压力大的时候就是买房的最好时机,果断杀价付全款,正常按揭总房价100万的房子,如果开发商没钱,你去杀价,全款75-80万一点问题都没有。。。如果别人买的价格比你低,只要你没签购房合同,价格还有的谈,,如果签了,基本上没机会了。。。。有信用记录不良的客户还是得慎重,不是每个开发商都能帮你贷到款的,否则后面等着付全款或者签订私人还款协议吧!

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:32:13

售楼处套路不多,但是售楼处营销做的不错。因为有一些售楼处,为了卖房子而卖房子。那么我们如何分清售楼处套路呢?

首先我们买房不要急功近利,只因为房产是大宗商品,在这个市场上想买到自己如意的房子不容易,就需要不停看房,不停看楼盘,你自己心里才有一个甄别度。不能看售楼处如何宣传,更不能听售楼经理的任何承诺,房地产是质量的品质,不是宣传口号。

大家在购买房地产时,要心里有数,并且不能听任何规划,任何规划只提现在政策层面,没有政策层面的规划,都是伪规划。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:32:37

中国大多数城市的楼市,在经历过2016~2018年这一轮房价上涨潮水后,现在的售楼处的热闹程度今非昔比。特别是2020年的一场大疫情后,很多网友吐槽,很多售楼处简直就是门可罗雀。

房子不好卖了,开发商还在大力造楼,房子得及时卖出去才行。精明的KFS为了实现自己的售楼计划,策划了五花八门的售楼策略。在购房者看来,这些策略中,“套路”真心不少。


于是,很多人都非常疑惑,售楼处卖房子的套路有哪些呢?

事实上,大部分房企的售楼总的来说还是比较正规的,比如有销售许可证才能开售、按备案价格销售、按规范签订合同、及时办理网签按揭等等。

但是,KFS是企业,当今企业的生存发展竞争也非常激烈,在如今的买方市场行情之下,售楼处为了实现销售业绩,可能会给购房者人为制造一些假象甚至可能陷阱,目的是快速成功成交,在购房者看来,售楼处就是在玩“套路”。

售楼处里面常见的一些逼定客户快速成交的“套路”有哪些呢?遇上这些“套路”,购房者如何做到成功“反套路”购房呢?
【套路一】人为制造热销的假象,开盘限时优惠

1)制造热销假象,迷惑购房者。

多年以来,人为制造热销假象——这是KFS用得最多也是最成熟的“套路”,事实证明,人们在“万人抢房”的紧张氛围下,更容易冲动下单。 无论房价处于上涨或下跌阶段,售楼处都会想办法尽快卖出房子,开盘当日的营销策略五花八门,比如有的限时限特价房、有的团购优惠、有的送花园露台、有的送车库、有的送装修、有的送家电、有的抽奖、有的摇号......

对于售楼部而言,开盘当天现场人越多越好,抢购气氛越紧张越好,房子最好开盘就全部变现,这是售楼部的最大梦想。

2)特价房限时抢,不给你分析户型优良时间,以免“夜长梦多”,这些差户型卖不出去。

对于开发商的特价房,购房者一定要理性分析,不要冲动下单。所谓“天上不会掉馅饼”,通常来说,特价房都是KFS不好卖的户型。比如在重庆,特价房可能是3楼或5楼的面堡坎、面立交桥的户型等等,买到这样的房子,那就真是“上了大当”。

3)表面参加团购优惠,实际上人人都可享受的优惠,这只是一种价格策略。

至于参加团购限时优惠等开盘优惠,这是一些置业顾问对于犹豫不决的客户,或者长时间观望不下单的客户惯用的价格优惠大招,表面上看似为你一个人申请了超级大优惠,实际上可能是楼盘本来就有这个优惠,有可能所有购房者都是享受这个优惠的。

4)行情不好时,售楼部“热销”,可能是KFS花钱请的“托”,实际购房者并没有那么多。

特别是在市场不景气的时候,很多的售楼部更加会拼命营造热销的氛围,有的甚至会花大价钱专门请“托”。 当你走进售楼部的时候,一眼望过去,貌似很多客户在和置业顾问谈交易、选房子,给你的感觉就是赶快买......

事实上,正在谈业务的有可能很多都是“托”,他们是KFS花钱请来的媒子,目的就是要制造楼盘热销的假象。

“反套路”建议一:理性分析自己购房需求,提前做功课,只买适合自己的,切莫被销售现场的气氛所迷惑而盲目下叉。记住了:就算房子没买到,钱钱还在自己卡上的。

【套路二】沙盘里面的猫腻

1)只标注对自己有利好的,且可能故意缩小对项目利好配套设施的距离感。

几乎所有的售楼处都有一座漂亮的沙盘,根据沙盘购房者能够比较直观地识别楼盘的方位、地段、配套等。但是有些售楼处的沙盘做的完全是利好本项目的,故意缩短一些教育、医疗、公园、地铁等配套的相对距离,从沙盘上看上去让你感觉很近很近,而事实上在空间距离上很远。特别是像重庆这种山地地形,明明隔着一座山,在沙盘上看却近在咫尺。 很多楼盘都人为避开标注不利好项目的周边设施,比如旁边有个垃圾站、有座高压塔、有高楼遮挡视线等等,通常都不被标注。

2)沙盘上楼间距、绿化景观等,有可能会与实际交房不符合。

沙盘上楼间距、小区景观、每套户型的阳台栏杆及窗户比例等,都只是参考的……有的沙盘上可能把小区环境做得漂亮,看起来楼间距也很宽,事实上有可能会缩水不少.......

“反套路”建议二:购房者一定要对楼盘的区位有自己的认识,最简单有效的方法就是亲自走一走,在周围转一转,眼见为实。比如,亲自从小区走到地铁站,看看需要多少时间、亲自打望工地在建楼栋并实际目测楼间距等等。

【套路三】户型展示模型上“做手脚”,户型宣传单上故意不标注尺寸。

有的楼盘,明明户型公摊面积大,得房率不高,户型实际空间实用性并不好,但是米已成粥,售楼处必须得想办法卖个好价钱。

一些KFS印刷的户型宣传单上故意不标注尺寸,售楼处的户型展示模型故意把家具尺寸缩小一大圈,比如床的长度1.7米,衣柜的厚度可能只有0.4米等等。通常购房者很少想到这样的“套路”,从而误判认为户型宽敞舒适。

“反套路”建议三:首先,按合同面积估算套内面积,在大致按比例分配到各功能空间,估算一下实际尺寸。其次,以入户门的尺寸为准,按比例估算各功能空间的尺寸。两个办法相结合,估算后,衡量一下空间的实用性和户型的公摊系数是否合理。
【套路四】置业顾问逼单,促使购房者快速下单。

置业顾问逼单的方式很多,比如有不停地叫单;刚刚明明还有的户型一会通知你没有了,给你推一个内部保留的好的户型;需要价格优惠问题时,假装做不了主,请来很能言善辩的经理给你优惠......

事实上,这些大都是售楼处常用的逼客户快速签单的策略,通过置业顾问不断地叫单,制造出再不选,好户型又要没有了的假象,很多客户一冲动,就下叉了。

还有一种情况,置业顾问叫单,可能是为了保留好户型而先卖差户型,不断地叫单,差户型可能也会被购房者“抢购”一空。

置业顾问在谈判遇到瓶颈时或者购房者要求优惠时,往往会以申请为由,请出更能言善辩的经理,有的经理可能会给一点优惠,但是经理的出面更重要的任务是“一举拿下”,促进客户签单。

“反套路”建议四:购房者事先对楼盘要有一定的认识和了解,明白哪几个户型哪些朝向哪些楼层是自己不能接受的,千万不要生怕买不到而下叉不好的房子。对于置业顾问请示经理等,如果自己打算购买,要尽量提出具体的优惠请求,尽可能地争取更多优惠。如果自己打算再考虑比较的话,就没有必要接受经理“洗脑”了。
当然,不同的KFS所建造的楼盘不同,定位的购房人群也不同,受市场欢迎的程度也会不同。不同时期开盘的楼盘,市场的购房热情和预期也是不同。

以上是笔者总结的KFS常用的四大“套路”,事实上,售楼处卖房子的套路远不止这些,比如售楼处豪华装修、售楼处的劲爆或是轻松音乐、置业顾问的黑白说辞、售楼经理的优惠政策、售楼处的临时广告、置业顾问的口头承诺、售楼处的咖啡饮料小礼品等等。

那么对于购房者,特别是首次购房者来说,该如何避开这些“套路”呢?
第一,明确自己的购房需求。

综合分析家庭成员的居住需求,结合家庭的经济条件和未来家庭开支的预期,理性分析家庭的购房需求,选择适合自己的、自己买的起的房子购买。

在这里,笔者特别要提醒大家:任何时候任何家庭,都至少需要留够12个月生活开支的现金为好。贷款买房的朋友,一定要综合评估家庭未来的3年内的现金流情况。

第二,圈定购房区域的楼盘,要逐个筛选,挑选一两个目标楼盘实地踩盘,尽可能地全方位了解。

根据家人的工作、学习、生活范围,圈定购房区域,对于区域内的楼盘,要逐个筛选,挑选一两个目标楼盘实地踩盘,尽可能地全方位了解。

通过网络查看项目的一些基本信息、建议在当地的房产网上查看,也可以登录当地的房管局网站对项目的土地情况、预售情况等进行一个了解;有了基本的信息了解还不够,还要实地查看,特别是对于项目周边的配套情况等,务必亲自进行实地走一走,看一看,眼见为实,脚量为准。

对于楼盘内楼栋的楼间距、绿化景观等,也要想办法实地看一看。特别要注意开发商过往口碑,对于房子配备的物业,也要注意,最好是能去规模相当的同物业次新小区转一转,亲自感受物业的管理水平。

第三,自己提前做好置业计划,对自己拟购买的房子做到心中有数,坚持己见。

在进入售楼处之前,自己对自己的购房预算、购房的户型、楼层、朝向、户型面积等做一个大致的计划,家人之间要有大概的共识。

特别是对于楼盘的一些户型差、朝向差的房子,一定要坚持自己的意见,不能轻易听信置业顾问的“忽悠”。在下单前,家庭主要人员要商量、多沟通,按自己的计划推进购房计划,不要被“套路”。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:32:54

废话不多说,直奔主题。商品房也属于商品,卖房子最终的目的是成交,在交易过程中开发商免不了会耍点小聪明,主要有几点。

1、区位。一般来说售楼处会摆放一张区位图供参考,毕竟区位是购房者考虑最多的因素之一,除了学区要等交付以后划定,其余的配套基本可以确定。因此置业顾问一般会在向购房者介绍区位时候会故意放大有利因素,避而不谈不利因素,同时这种方式也会体现在区位图上,这就容易误导不熟悉项目区位的购房者。

2、价格。一般来说价格会在开盘前几天才能正式确定下来,因此在之前来售楼处的购房者,也只能从置业顾问口中打听到大概价格,并不能了解到确切的价格,因此置业顾问会尽可能的引导购房者计算如何争取最大的优惠来吸引目标客户。

3、合同。购房合同少则十几页,多则几十页,很少有客户能在签约当天仔仔细细看完整本合同,并从合同中挑出疑问。很多开发商为了规避风险,会在合同中将有些部分写的比较含糊。

4、楼层图。一般售楼处只给购房者看户型图,而细心的购房者会要求看该户型所在楼层的整个图纸,因为很多公摊的部分并不能在户型图上完整显示出来。

以上四点就是大概要注意的地方了。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:33:12

售楼处卖套房子也不容易,自然要想尽办法提高销售业绩,毕竟人家也是靠提成吃饭的,所以一着不慎就被套路,也是常有的事情。那么,售楼处一般会有什么套路呢?

一、售楼处。售楼处必须高大上,物业小姐姐身材高挑样貌出众,保安小哥哥都是退伍老兵,站岗的时候那叫一个高大挺拔。但是这些都不是小区交付后的物业人员。另外,很多售楼处最后都要拆了重建,这都是成本要加到房价里面的。就算小姐姐告诉你售楼处不拆,最后能成为业主会所的也不多,很多都卖掉了。


二、区位图。每个楼盘都会有一个环节,给客户介绍楼盘所处的区位,售楼小姐姐舌灿莲花,把区域描绘的潜力无穷。但是一定要注意,区位图是没有比例尺的,也就是说你所看到的离主城区某个地标建筑或者核心商圈,看着挺近,实际上可能隔着十几个路口。


三、沙盘。沙盘还好,基本按照比例尺来的,但是要注意,沙盘上的绿化很丰富,实际却不一定,还有就是楼盘周边的情况,不会真实体现。很多楼盘会用低矮的水晶体替代后期的高层,或者周边的老旧建筑。


四、影音室,背景音乐。很多楼盘都有一个影音室,开发商花高价做的宣传片,高端大气上档次,影音室的座椅很舒服,一般是下沉式的,让客户完全进入放松状态。洽谈区的音乐就不一样了,往往会比较亢奋激昂,让客户躁动起来,容易冲动下定。

五、样板间,示范园林。一定是砸大价钱,请名设计师,做得美轮美奂的,让人来了就不想走的奢华。有人说样板间的家俱都小一号,现在这个倒是很少了,毕竟客户都不傻。但是样板间的色彩搭配、灯光配合却是设计师精心打造的,置身其中,从视觉上而言,会让人感觉空间更大。户型图上倒是很多不带尺寸,把家俱缩小,显得空间大的。

六、看房动线。看房动线也是开发商精心设计的,在哪里让客户看到什么,不能看到什么,都会精心准备,最重要的是客户不能看完工地之后就离开了,必须再回售楼处,售楼小姐姐才有机会跟客户坐下来深入洽谈,各种逼定手段,现场配合才能用的上。

七、销控。很少有售楼处放开所有房源让客户自由选择,一般来说会根据客户的需求,只给到两三套房源,一套主推想卖给你的,一套备选,另一套是对比用的,加速让你做决定。销控表上的房源大部分标记已经卖掉了,给人一种热销的假象,好像错过这个村就没有这个店了。


八、价格。优惠是一定要包装的,特价房,团购优惠,限时折扣,领导特批,总有一个看起来很合适的理由。给客户优惠的时候一定神秘兮兮的,领导那里要请示好几次,还要假装被领导批评了。

销控和价格往往是组合拳,这一批房源快卖完了,下一批房源肯定会涨价,这类的说辞客户没少遇到。

九、学区。现在的新房,基本都是学区房,但是你一定要分清楚,这个所谓学区房的学校,到底是什么情况?是本校还是分校,是教育集团还是冠名合作,是交房入住后上学,还是有购房合同就能上?

卖房固然不容易,买房却更需要谨慎,毕竟对于大部分人而言,一辈子可能也就一两次,所以你一定要擦亮眼睛,守住底线,不要冲动。当然,也不要因噎废食,虽然售楼处套路不少,但是现在信息透明,只要我们做足功课,多方面收集资料、实地跑盘多做比较,相信我们一定可以买到适合自己的房子。

梧州社区 发表于 2020-11-23 10:33:23

买房子是人生大事。不是向买一件衣服那么简单,看上了就买。过段时间又换。那售楼部究竟有哪些套路呢。我们一起来看看。

第一点:价格优惠

往往在很多时候。不管你是通过什么途径了解到楼盘的优惠的。只要你没有亲自到过售楼部。你都不要相信。首先。可以提前在网上不打售楼部电话。了解优惠活动。然后在去售楼部的时候。不说自己已经了解过项目。职业顾问给你说的优惠。必然和你打电话了解的情况不一样。遇到这种情况应该怎么做呢。你就参考二次了解的优惠。那个优惠多,你就那个为准。

第二点:火爆热销

一般售楼部都会有销控表,上面大部分的房源都被贴上了已售标签。你看到这种情况,不用太在意。这有可能就是他们的套路了。表现的项目销售火爆。不赶紧下手就没机会了,让你心理产生一种错觉。

第三点:售楼部找托

最近一个很火的电视剧“安家”不知道大家有没有去看哈。里面女主房店长的第一单,客户是卖包子的二个老人,为了给孩子在上海购买房子。看房的时候,他就给他们说看房的人很多,有集中邀约到了一起看房。到了之后。房店长的邻居阿姨居然也在这里看房。还说这个房子他要买了。让这卖包子的老人一听就急了。马上就给房店长说交定金,这房子他们要买了。说是方便。但是我们局外人一看就明白。他的邻居,不是托是啥呀。

第四点:如果你今天能交定金,我在向领导申请XX优惠给你。

哪有什么额外的优惠呀,本来就有的优惠。只是你来了没有给你说而也。在最后为了逼你交钱。让你以为你自己赚了便宜而已。

第五点:活动结束后,XX折扣没有了。

举个例子:国庆节买房优惠。他会给你说我们最近推出的优惠。到国庆节结束就没有了。赶紧过来看,看了赶紧定。也是逼单。

他们不管再多套路也好,都是为了让你的感性超过理性。为了也是大家都好。毕竟这是他的工作。而你也正好有这个诉求。

说了怎么多。其实吧,真正是刚需的客户,该买房子还是得买,只能说多注意一下一年下来他们那个时候推出的优惠力度比较大。然后找准时机下手。毕竟房价一年会比一年高。越到后面越难买到好的房子。
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