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公寓适合投资吗

2020-11-29 20:16| 发布者: 梧州社区| 查看: 55

公寓跟住宅该怎么选,差不多的价格下,公寓产权只有40年,住宅产权却有70年之多,既然如此,为何还要投资公寓?首先,在一线城市中房子是限购的,也就是如果你已经有一套住宅,想投资第二套住宅是不被允许的。除非你 ...

公寓跟住宅该怎么选,差不多的价格下,公寓产权只有40年,住宅产权却有70年之多,既然如此,为何还要投资公寓?

首先,在一线城市中房子是限购的,也就是如果你已经有一套住宅,想投资第二套住宅是不被允许的。除非你将第一套房子的产权转移;而公寓是不受限购约束的,你想买几套就买几套,只是首府的比例会随着你持有房产的数量而有所提高。

其次,住宅虽然有70年产权,但一般都为单层,且使用率不高(一般都在80%以下),实际使用面积会大大缩水;而公寓一般属于LOFT复式建筑,买一层送两层,实用率高达160%左右,并且装修起来十分自由,符合现在年轻人对于个性化的追求,因此用来出租的时候也更受年轻人青睐。

还有,公寓一般以小户型为主,总价低,投资者可以拿着买一套住宅的钱购买两套公寓,回报率特别高,而一般涨价的话,同区域的公寓与住宅涨幅差别不会太大,这么一算下来,投资公寓的收益会更高。

三条公式助你选对投资

房产投资公式一:租金乘数小于12

租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)。如果得出的结果小于12,即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元,月租金1500元,那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房产投资公式二:8年至10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。

投资回收期越长,投资风险越高,反之,投资风险则减少。一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年至10年之间。

房产投资公式三:15年收益高于买入价

如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,该物业不宜投资。


@殷明带你看别墅 房产领域创作者

首先回答您第一个问题,公寓适合买来投资吗?全国现在除了一线城市公寓卖的不错二三线都不是很好,投资公寓也要分地段,公寓分为多种类型有普通公寓,商务公寓,酒店式公寓等等,那么最常见的还是普通公寓就是类似于住宅。这样的公寓生活成本和住宅是一样的,比较低都是,民水,民电,民气。这样的公寓价格都比较低,适合刚需或者年轻人购买,但如果没有好的地段和生活配套,价格上涨的空间不大,另外出售是税费比住宅要高,不容易出手,不建议投资!

酒店式公寓:

这样的公寓一般都地处市中心CBD繁华地段,常伴有大型的商场超市,交通便利,星级酒店签约有的甚至在你购房时就已经签返租合同,保证投资收益运,这样的公寓是可以购买投资的。

第二个问题,

公寓和住宅哪个更适合投资

从纯投资的角度分析公寓投资的话,价格低投入少收益回报率比住宅要高,要快。加上现在提出的政策,房子是用来住的,不是用来炒的,那么房价上涨的空间就非常小。如果纯投资,建议你选择好的地段的公寓。


@成都Vanke朴邻登云 万科物业租售中心置业顾问 房产领域创作者

公寓是商业类,40年产权!

住宅是70年产权!这是很多人购买房子纠结的点!

单论投资,其实一句话可以形容住宅和公寓哦!

投资住宅就像是养猪,养肥了就杀了!(遇到烂尾,就当猪养死了吧,呵呵别杠哦!)

投资公寓,更多的就像是养鸡,你每天捡蛋!,

无论投资公寓还是住宅,地段很重要!

很多人会说,房子为什么这么贵,钢筋水泥不值钱!这话其实没错,市中心一套房子和郊区一套房子成本可能相差不多,但是他的附加值是不一样,比如说教育、医疗、交通、购物、等等区域价值!

再来说说公寓住宅的简单区别!

公寓,产权四十年,通常情况下位置较好,外观时尚大气,总价低,不光可以居住,也可以办公,可以注册公司。周边商业发达,通常周边交通便利!(注意房子是永久的,但是土地是有期限的,到期可以续期,不影响交易),通常情况下公寓租金比住宅租金高!部分公寓物业可以高质量的私人定制物业服务!

缺点:水电气商用(也有民用,部分不通气),不能读公立学校,交易手续费贵。通常情况下没有小区环境等。。。。

住宅:产权七十年,居住环境比较稳定,有小区环境,可以读书,容积率低!人们接受程度高!居家不错!通风采光和静谧性好一些!交易税费低!

缺点:部分城市限购,总价高,对购买力有要求!

个人建议:投资房地产产品最主要的还是看地段!地段好的地方,再差也差不到哪儿去!例如,市中心,cbd,著名医院,名校,稀缺资源等……

少听身边军师的建议,网上新闻,多去实地看看,还有城市规划发展馆,可以查一查该城市人口是增多还是减少!多和买过房子的人交流!购买期房,建议购买大开发商的房子!

希望可以帮到你!
 
@忠印良品

公寓最大的优点是,总价低,不限购。因为公寓本身面积小,并且单价较住宅低,所以总价较低,很多城市一套酒店式公寓都不到一百万,并且可以贷款50%,对首付的门槛要求就更低了。此外,有些酒店式公寓、Loft公寓都距离商场很近,或者直接在商场上方,地段好,交通便利。还有很多公寓都是带装修,看起来非常漂亮,至少看起来一点不输住宅。另外很多公寓层高比住宅高,开发商会进行隔成两层,显得麻雀虽小,五脏俱全,并且很多公寓的租售比较住宅高很多。

公寓的缺点也有很多,最根本的是公寓属于商业或综合用地,这一点直接决定了交易的成本比住宅高很多,并且产权年限也比住宅短。公寓一般也很难落户,获得与住宅相同的权利。另外公寓的生活成本也比较高,常见的商水商电价格都比住宅高很多,绝大多数公寓都是不能使用明火的,这样也只能使用电磁炉类的做饭。从居住体验上讲,公寓的公摊面积较大,实际居住面积较住宅就更小了,分割成两层会给人压迫感,并且物业管理也很难比得上住宅。

总体而言,公寓有利有弊,对于刚需自住来说不太适合,因为不适合长久居家,作为短暂过度后愿意接手的人也不多,造成流动性不佳。对于投资客来说,涨幅也是远低于同地段的住宅的,并且容易受到政策影响。当然公寓也不完全一无是处,遇到租售比非常高的可以考虑投资,注意这里的租售比一定不能是商家的包租,因为所谓的公寓的包租的租金并不是市场价,等到包租结束,你就会发现市场的真实租金是多少
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