公寓跟住宅该怎么选，差不多的价格下，公寓产权只有40年，住宅产权却有70年之多，既然如此，为何还要投资公寓？首先，在一线城市中房子是限购的，也就是如果你已经有一套住宅，想投资第二套住宅是不被允许的。除非你 ...
| 公寓跟住宅该怎么选，差不多的价格下，公寓产权只有40年，住宅产权却有70年之多，既然如此，为何还要投资公寓？ 首先，在一线城市中房子是限购的，也就是如果你已经有一套住宅，想投资第二套住宅是不被允许的。除非你将第一套房子的产权转移；而公寓是不受限购约束的，你想买几套就买几套，只是首府的比例会随着你持有房产的数量而有所提高。 其次，住宅虽然有70年产权，但一般都为单层，且使用率不高（一般都在80%以下），实际使用面积会大大缩水；而公寓一般属于LOFT复式建筑，买一层送两层，实用率高达160%左右，并且装修起来十分自由，符合现在年轻人对于个性化的追求，因此用来出租的时候也更受年轻人青睐。 还有，公寓一般以小户型为主，总价低，投资者可以拿着买一套住宅的钱购买两套公寓，回报率特别高，而一般涨价的话，同区域的公寓与住宅涨幅差别不会太大，这么一算下来，投资公寓的收益会更高。 三条公式助你选对投资 房产投资公式一：租金乘数小于12 租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入）。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 房产投资公式二：8年至10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。 投资回收期越长，投资风险越高，反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。 房产投资公式三：15年收益高于买入价 如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价，该物业不宜投资。 @殷明带你看别墅 房产领域创作者 首先回答您第一个问题，公寓适合买来投资吗？全国现在除了一线城市公寓卖的不错二三线都不是很好，投资公寓也要分地段，公寓分为多种类型有普通公寓，商务公寓，酒店式公寓等等，那么最常见的还是普通公寓就是类似于住宅。这样的公寓生活成本和住宅是一样的，比较低都是，民水，民电，民气。这样的公寓价格都比较低，适合刚需或者年轻人购买，但如果没有好的地段和生活配套，价格上涨的空间不大，另外出售是税费比住宅要高，不容易出手，不建议投资！ 酒店式公寓： 这样的公寓一般都地处市中心CBD繁华地段，常伴有大型的商场超市，交通便利，星级酒店签约有的甚至在你购房时就已经签返租合同，保证投资收益运，这样的公寓是可以购买投资的。 第二个问题， 公寓和住宅哪个更适合投资 从纯投资的角度分析公寓投资的话，价格低投入少收益回报率比住宅要高，要快。加上现在提出的政策，房子是用来住的，不是用来炒的，那么房价上涨的空间就非常小。如果纯投资，建议你选择好的地段的公寓。 @成都Vanke朴邻登云 万科物业租售中心置业顾问 房产领域创作者 公寓是商业类，40年产权！ 住宅是70年产权！这是很多人购买房子纠结的点！ 单论投资，其实一句话可以形容住宅和公寓哦！ 投资住宅就像是养猪，养肥了就杀了！（遇到烂尾，就当猪养死了吧，呵呵别杠哦！） 投资公寓，更多的就像是养鸡，你每天捡蛋！， 无论投资公寓还是住宅，地段很重要！ 很多人会说，房子为什么这么贵，钢筋水泥不值钱！这话其实没错，市中心一套房子和郊区一套房子成本可能相差不多，但是他的附加值是不一样，比如说教育、医疗、交通、购物、等等区域价值！ 再来说说公寓住宅的简单区别！ 公寓，产权四十年，通常情况下位置较好，外观时尚大气，总价低，不光可以居住，也可以办公，可以注册公司。周边商业发达，通常周边交通便利！（注意房子是永久的，但是土地是有期限的，到期可以续期，不影响交易），通常情况下公寓租金比住宅租金高！部分公寓物业可以高质量的私人定制物业服务！ 缺点:水电气商用（也有民用，部分不通气），不能读公立学校，交易手续费贵。通常情况下没有小区环境等。。。。 住宅:产权七十年，居住环境比较稳定，有小区环境，可以读书，容积率低！人们接受程度高！居家不错！通风采光和静谧性好一些！交易税费低！ 缺点:部分城市限购，总价高，对购买力有要求！ 个人建议:投资房地产产品最主要的还是看地段！地段好的地方，再差也差不到哪儿去！例如，市中心，cbd，著名医院，名校，稀缺资源等…… 少听身边军师的建议，网上新闻，多去实地看看，还有城市规划发展馆，可以查一查该城市人口是增多还是减少！多和买过房子的人交流！购买期房，建议购买大开发商的房子！ 希望可以帮到你！ @忠印良品 公寓最大的优点是，总价低，不限购。因为公寓本身面积小，并且单价较住宅低，所以总价较低，很多城市一套酒店式公寓都不到一百万，并且可以贷款50%，对首付的门槛要求就更低了。此外，有些酒店式公寓、Loft公寓都距离商场很近，或者直接在商场上方，地段好，交通便利。还有很多公寓都是带装修，看起来非常漂亮，至少看起来一点不输住宅。另外很多公寓层高比住宅高，开发商会进行隔成两层，显得麻雀虽小，五脏俱全，并且很多公寓的租售比较住宅高很多。 公寓的缺点也有很多，最根本的是公寓属于商业或综合用地，这一点直接决定了交易的成本比住宅高很多，并且产权年限也比住宅短。公寓一般也很难落户，获得与住宅相同的权利。另外公寓的生活成本也比较高，常见的商水商电价格都比住宅高很多，绝大多数公寓都是不能使用明火的，这样也只能使用电磁炉类的做饭。从居住体验上讲，公寓的公摊面积较大，实际居住面积较住宅就更小了，分割成两层会给人压迫感，并且物业管理也很难比得上住宅。 总体而言，公寓有利有弊，对于刚需自住来说不太适合，因为不适合长久居家，作为短暂过度后愿意接手的人也不多，造成流动性不佳。对于投资客来说，涨幅也是远低于同地段的住宅的，并且容易受到政策影响。当然公寓也不完全一无是处，遇到租售比非常高的可以考虑投资，注意这里的租售比一定不能是商家的包租，因为所谓的公寓的包租的租金并不是市场价，等到包租结束，你就会发现市场的真实租金是多少 |
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