容积率只是居民小区规划设计的主要指标之一，表面上看，似乎容积率越低越好，其实不然。实际上，容积率低的小区品质未必就一定比容积率高的小区品质好，还是要结合其它设计指标综合来评判。小区规划设计的几个主要指 ...
| 容积率只是居民小区规划设计的主要指标之一，表面上看，似乎容积率越低越好，其实不然。实际上，容积率低的小区品质未必就一定比容积率高的小区品质好，还是要结合其它设计指标综合来评判。 小区规划设计的几个主要指标 小区的规划设计主要涉及三个用地指标，除了容积率之外，还有建筑密度和绿地率两项指标。 容积率指的是，在一定用地及计容范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。 建筑密度指的是，在一定用地范围内，建筑物基底面积总和与总用地面积的比率(％)。 绿地率指的是，在一定用地范围内，各类绿地总面积占该用地总面积的比率(％)。 根据《城市居住区规划设计标准》GB50180—2018，不同气候区、不同的楼高的小区所要求的最低容积率、建筑密度和绿地率有所差别。比如气候温和地区，一般居住区的规划要求是： 低层（1～3层）容积率要求1.0～1.2，最大建筑密度43%，最小绿地率25%； 多层1类（4～6层），容积率1.3～1.6，最大建筑密度32%，最小绿地率30%； 多层2类（7～9层）容积率1.7～2.1，最大建筑密度30%，最小绿地率30%； 高层1类（10～18层）容积率2.2～2.8，最大建筑密度22%，最小绿地率35%； 高层2类（19～26层）容积率2.9～3.1，最大建筑密度22%，最小绿地率35%。 如何从容积率、建筑密度和绿地率分辨小区品质 从上述定义可以看出，在用地范围一定的情况下，建筑密度越大，小区的楼房就越密集，楼间距越小，用于规划景观、绿化的空间就越有限，绿地率自然就比较低。因此，小区的建筑密度是越小越好。 在用地范围一定，建筑密度不变的情况下，容积率越高，表明房屋建筑面积越大，也就意味着居民户数多，居住人口密度越大。因此，在建筑密度不变的情况下，小区的容积率越小越好。反之，如果建筑密度很大，即使容积率相对小一些，也未必好。例如，建筑密度为20%，容积率3.0的小区，可能要好于建筑密度40%，容积率2.0的小区。 至于绿地率，当然是越大越好，绿地率越大表明绿化覆盖率越高，小区环境就越好。 所以，衡量小区的环境品质，要综合建筑密度、容积率和绿地率三项指标来评判，而不能仅仅看容积率的大小。 @地产行业包工头 云南省住建厅中级工程专业技术职务评审委员会评定规划工程师 房产领域创作者 相信你对于容积率，建筑密度，绿化率这些主要经济技术指标应该有个大概的了结，现在我查缺补漏的说一点它们之间的关系以及作用，如何通过指标和总平面图去判断一个小区的品质高低。 1.容积率 这个指标就是反应这个地块的开发强度的，指标越高，强度越大，地上建筑面积越多，自然楼盘的建筑物就相对多。它就是控制面积的指标。 2.建筑密度 它也是反应地块开发强度的，只是偏重于控制建筑空间布局的形式。具体点就是在总平图布局中，配以建筑间距和其他退让要求，控制其建筑物的布局形态。 3.绿化率 这个指标言简意赅，就是要提高项目本本身的居住品质，满足城市规划的要求，所以它主要管控的是小区绿化景观的指标。这里需要特别说明一下，有些地方的规划部门要求的是绿地率，这个绿地率就比绿化率要严格很多，为什么这么说呢？因为绿地率和建筑密度的意思差不多，一个是建筑基底的占地面积，一个是绿化景观的占地面积，而绿化率就有些灰色地带，比如说架空层的绿化，消防车道的绿化等等手段去增加、提高绿化率，但是绿地率就很直接，必须是绿化占地面积比，这个就一点余地都没有了。 那怎么来评价呢？ 在相同条件下（土地面积相同，建筑密度和绿化率不变的情况下），容积率越低，意味着单位面积的土地上建盖的房屋总面积就小表现出来就是楼层低、楼间距大，日照时间长等优点。当然这个小区的品质就高。 但是，我们在现实中不可能碰到这种情况下的两个小区，我们通长是将这3个指标融合在一起来判断，不能单纯是说容积率低品质就高。 下面我就举例说明下: 比如说某项目容积率2.5，建筑密度35%，绿化率35%。单看指标，是不是觉得这个项目品质很高，其实不然，要看小区是怎么规划的了。 品质较差的小区规划 小区中选用高层建筑和多层建筑搭配，在布局少量别墅。这种布局形式下，多层和别墅住宅必定会受高层影响较多，造成诸如日照时间减少，高层建筑的压迫感，视线遮挡等不利因素。 品质居中的小区规划 全部选用小高层建筑进行布置，此时各方面的条件又会好些，建筑之间韵律感、整体性更好。 品质较高的小区规划 选用低层、多层建筑搭配，这个时候是不是大部分问题都规避了，无论通风、日照、户型、朝向、间距、景观布置都得到最优化的调整。 写在最后，其实一个小区总图规划是凝聚了开发商对小区品质、利润追求、销售策划、规划要求、规范法规等等众多因素组成的。当然，对于我们购房者而言，在购房时，我们不需要了解这么多的东西，只需要把指标和规划结合起来就很容易得出判断。 @房产网观察 石榴置业集团股份有限公司投资经理 品质的高低跟容积率关系不大，高容积率一样能做出高品质社区，一线城市有很多高层豪宅。 那么低容积率的好处有： 1、小区居住户数少，不拥挤。 2、可以盖一些洋房或者别墅，公摊面积小。 3、小区整体采光好。 4、节约建安成本。 @春哥说房 太原德佑地产分店经理 房产领域创作者 先说说容积率的概念吧 容积率=总建筑面积/总用地面积 既小区中户数和人口密集度的一个指标，容积率越低，人口密度越小。 一般情况下容积率大于4.2都是30层以上的住宅，容积率小于2.5基本是总高10层左右的住宅，容积率低于1.0就是别墅了。所以容积率确实是越小越舒适。 但是买房一定不是只看容积率的指标，还有几个指标可以作为参考 绿地率：代表小区绿化面积 车位比：代表小区车位的配比 还有小区是否有配套的商业，教育等都是重要指标，包括物业用的是哪个物业公司，所以一个小区的舒适度，绝不仅仅只是容积率一个指标。 一个楼盘，如果说我们想要选择，一看地段，二看配套，三看价格，四看户型，然后是容积率，绿化率，车位比，物业等一些指标！综合去对比吧！ 希望能够帮助您买到合适的房子 |
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