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容积率一般在多少合适

2020-11-29 22:48| 发布者: 梧州社区| 查看: 77

容积率低并不代表小区品质一定高,我把个人的想法分享一下,供楼主参考。容积率是反映该小区地上建筑面积与小区用地的比值,容积率低只能代表该小区地上建筑面积少。容积率低也是衡量品质小区的一个重要参考因素。但 ...

容积率低并不代表小区品质一定高,我把个人的想法分享一下,供楼主参考。

容积率是反映该小区地上建筑面积与小区用地的比值,容积率低只能代表该小区地上建筑面积少。容积率低也是衡量品质小区的一个重要参考因素。但决定一个小区的品质还有诸多因素。

1、整个小区容积率可以平衡:对于较大的小区,存在分期开发的情况,在小区整容积率不变的情况下,每期容积率是有变化的。比如,一个小区分4期开发,有可能一期容积率为0.5,二期为1,三期为0.8,四期为1.5的情况。

2、低容积率并不代表居住户数少:政府对地块有要求,有的低容积率小区可能受70/90政策影响,整个小区70%以都是90平米以下的户型,一下子拉高了整个小区的居住户数。

3、低容积率小区也可能存在混居的情况:根据政府对该地块的指标要求,可能存在商住、办公及保障房混建的情况。

4、小区定位不同,对品质影响巨大:任何企业都是需要赚钱生存,有可能为了保住一定的利润率,开发公司会对小区进行一些减配处理。我们经常看到许多郊区小区,一般为地上车位,地下车位不足,主要原因是地下开挖建设的成本会比较高。也有许多开发商会用机械车位、会改变建筑立面的材料、会把小区园林成本进行优化以及对小区出入口中进行降档处理等等,这所有的一切都会对小区品质形成影响。

5、容积率低不代表工程质量一定过关。对于较低的容积率,开发商一般做低密度墅质产品,相比高容积率的高层产品施工而言,这对施工方的水平要求相对较高。比如,地下室防渗漏问题、开敞露台排水问题、立面装饰打造及相关室内降板处理等等。

6、优质物业服务也是一个品质小区的重要考量因素。由于受小区定位不同及物业费用的差异,低容积率小区不一定有好的物业服务团队,这一点很重好,对日常生活影响较大。

另外,实际在市场上,有许多高容积率的小区品质非常好,这些小区一般会具备以下特点:位置好、质量棒、购房客群素质高且相对统一、户型优、小区内外设施齐全、园林设计更注重业主参与度、人车分流且车位充足,并且物业服务水准极高等等。

以上是个人的一些看法,供楼主参考,顺祝楼主置业顺利!



@房购网—中国 房产领域创作者

理论上来讲容积率越低,代表着同样大的一块土地可开发的建筑面积越少。比如说别墅类项目容积率普遍低于1.0,也就是说同样一块10万平方米的土地只能建出不超过10万平方米的建筑(如果你是超级土豪完全可以像曹德旺那样圈一大块地,就建一两栋建筑,然后其他地方都是私家花园),这样一来居住品质可定会高。

但是

什么事情都会有两面性,容积率低的小区人气不足,管理和使用费用高,一般离市中心区域较远,周边生活配套设施不齐全。

多层洋房得容积率一般都超过1.0,现在国家是根据城市级别,地块具体位置来确定容积率的。另外容积率和土地出让价格有关,容积率越高土地价格越高。一般城市级别越高,地位位于中心区域,则容积率就给的高。任何一个开发商也不大可能牺牲容积率,建低密度住宅,但是单价就会非常高,远高于市场价,去化率慢,严重影响资金回笼。

因此各有利弊,就看自己的需求和购买力怎么样了!


@地产边缘 房产领域创作者

在什么条件一样的情况下,容积率低,小区品质确实是高一些。容积率简单理解就是政府规定了一块地可以做多少建筑面积(房子)的比率,这样我们至少可以得出两个结论:

一是容积率越低,这就说明了开发商在本地块所做的房子越少,越少相对来说,居住的人群就越少。二是容积率越低,开发商占用做房子的地块越少,相对来说,业主公共活动的空间就大,小区绿化的面积也相应增大。

容积率孤立比较判断小区品质高低不精确,实际上它还有一个“孪生兄弟”,叫建筑密度,或叫建筑覆盖率。建筑密度简单理解是指地块上所有建筑(房子)的基底面积与本地块面积之比。这样我们可以看看容积率和建筑密度的关系:

假设一块地10万方,可做房子30万方,容积率就是3。甲公司全部做30层的高层产品,乙公司基于市场需求做了多层、小高层、高层混搭产品。分析甲乙公司,他们容积率一样,但他们建筑密度肯定不一样,甲公司密度低于乙公司。如果仅从小区绿化面积、业主公共活动空间来推断,甲公司要优于乙公司。

综上,判断小区品质高低,还是需多角度综合考虑!



@围城百年 房产领域创作者

容积率,就是单位地块上能建多少地上建筑面积的比例。同样的一块地,容积率越大,地上建筑面积越高。一般楼也就越高,人均享受的资源就越少。这些资源包括:绿地景观、日照、公摊率、各种服务等。这些都是影响生活品质的直接因素。

别墅的容积率一般都在0.5以下,多层洋房在1.5以下,小高层在2.0左右,高层会超过2.5以上。当地多数盘是多种业态,容积率也就有浮动。这也看出容积率低的优势。

容积率过低会造成土地资源的浪费比如别墅,所以国家已经禁止建设别墅区了。容积率过高会严重影响生活品质,所以各地也禁止再建设大高层。比如石家庄的最高基础容积率是2.5,遇到代征道路代征绿地的情况,或者很高的拆迁回迁压力时,政府规定最高的容积率调整后也不能超过2.9。这是最高了。至于前些年建设的高容积率的大高层们,就当交的学费吧。



@珠海百事通

容积率越高代表居住密度低,相对应就越舒适,打个比方,也可以这么理解:一个30层4梯10户的房子和一个3层1梯一户的,肯定是后者舒适。

 
@南京购房信息咨询 南京茂辰房地产营销策划有限公司销售经理 房产领域创作者

一、容积率低的小区,绿地、景观设计以及房子间的楼间距都会比较好,则小区的居住环境越好。

二、容积率低,人口密度也就低了,为主业带来安静且宽松的生活空间,保证私密性和安全性。

三、容积率低建筑规划更符合生活哲学,宁静安逸、绿意盎然的社区环境,视野宽广、舒心旷达的楼宇布局,都是小区舒适度的具体体现。都由容积率决定。

四、容积率低对小区设备损耗也有好处,可以减少社区内部公共空间及设备的使用率,可以减少损耗。


@海绵宝宝和珊迪
确实是容积率越低越好。比如一些刚需楼盘国家规定不超过5.0,而一些品质很高的别墅楼盘容积率可能还不到1.0,这就是容积率高低的区别!

容积率是楼盘的总建筑面积除以楼盘总占地,比如总建筑100万平,而总占地面积只有20万,那100万÷20万=5.0。


 
@坑123zb

容积率只是小区品质的一个指标而已,容积率低只能说明小区住户会少,人口密度会低,单从这个角度来看确实越低品质越高。

但这不是绝对的,要轮容积率低,农村的容积率肯定最低了,那是不是意味着农村就品质高呢?

小区品质跟开发商,容积率,绿化,楼间距,建筑品质,户型,周边配套等都有关系,容积率只是其中一个指标,而且并不是最重要的。



@待我成就时娶你 立信房产经纪人

容积率关系到小区的建筑密度、建筑高度、楼间距、入住人数等因素,因此购房者在看房时应知晓容积率的数值。容积率简单来说,就是在一定的地块上,房子盖的越多,层数越高,则整个项目的容积率越高,反之就越低。

对于开发商来说,住宅容积率决定了地价的成本在房屋价格中所占的比例。容积率越高,可供开发商销售的住宅面积越多,利润也就越大。

对于购房者来说,容积率低,意味着建筑密度低、楼层低,同时绿化率高、楼间距大。而高容积率伴随着单位土地面积内人口的增加,随之带来的交通拥堵、基础设施不足等问题,居住环境舒适度下降。就住宅来说,居住环境良好的小区,高层住宅容积率应不应超过4.5,多层住宅不应超过2。而对于商业项目,容积率都比较高,超高层的摩天大楼可达6.0以上。

此上仅供参考,不管高低都会出现各有所爱。
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