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买小产权房注意事项和手续

2021-5-12 16:02| 发布者: 得得得| 查看: 277

小产权房的问题比较多,情况也比较复杂,如果想买小产权房,需要好好地了解情况,尤其是项目的各项手续情况。区分不同的情况,看看究竟能不能购买。相关意见分享如下,供参考。一、什么是小产权房?我们通常所说的小 ...

小产权房的问题比较多,情况也比较复杂,如果想买小产权房,需要好好地了解情况,尤其是项目的各项手续情况。区分不同的情况,看看究竟能不能购买。相关意见分享如下,供参考。

一、什么是小产权房?
我们通常所说的小产权房,是指在农村集体土地上建盖起来的房子。

包括了两种类型:一种是在农村宅基地上建盖的小产权房;另一种是在农村建设用地上建盖起来的小产权房。

除了平时说得最多的这种小产权房,还有另外两种小产权房:

01、产权分割上所称的小产权房

部分房地产项目的地产商会先将整个项目或整栋楼办一个大产权,然后等整体楼出售给每个人后,再为每个人办理小产权。

02、土地缴费上所称的小产权房

在办理房屋产权过户时,需要交纳土地出让金的房子就叫小产权,而不需要交纳土地出让金的房子就叫大产权。

前者往往是经济适用房、福利房之类的;后者往往是普通商品房。

综合看,第一种所称的小产权房是多数人理解的小产权房,在实践中存在诸多问题,不一定完全合法;但后面两类小产权房往往合法性没有障碍。


二、买小产权房会有哪些风险或短板?
还是以最常见的小产权房为例进行说明,大致有以下一些问题或风险:

01、买卖受限

分两个层次看:

①村集体组织成员内部

小产权房建盖在集体建设用地或宅基地上,自然可以在集体经济组织成员内部转让,但宅基地上建盖的小产权房,还应满足两个条件才行:一个是“一户一宅”;另一个是人均居住面积。

否则,也是不能买卖的。所谓的不能买卖,就是私下交易可以,但不受法律保护。

②非村集体成员内部转让

买下小产权房后,由于不能取得国家住建部门颁发的房屋不动产权证,不能依法缴纳契税,没有缴纳土地出让金,因而这类房产日后不能买卖。

同样的,所谓的不能买卖,也就是可以私下交易,可以居住使用,但法律不认可,出现合同纠纷,无法向人民法院起诉维权。

当然,我国960万平方公里,凡是也不能绝对,如果某些特定项目,在后期买卖的时候,得到了相关部门批准,甚至办了小产权,这样的买卖很可能还是有效的。

02、拆迁赔付风险

还是要区分情况,如果项目建盖有完善的审批手续,后期也有小产权凭证,遭遇规划拆迁的时候,一般都能得到拆迁赔付。

反之,如果项目本身没有办理审批手续,甚至直接就是违章建筑,即便是既成事实,很可能也会因为规划等审批手续缺失,而导致无法得到赔付。

03、附加价值低

一般来说,商品房各地的附加属性差异性不大。

也就是说,买了商品房,基本可以落户、上公立学校、纳入社区福利体系,等等。

但是,买的是小产权房,我想多数地方派出所都是不会认的,落户难落,开无犯罪记录证明、办护照这些可能会有障碍。

当然,上片区内的公立学校可能更难,因为买商品房的业主子女可能都已经挤破头了。

04、保值增值率低

正是由于小产权房附加价值低,转手困难,后期法律保护范围窄,遭遇拆迁赔付风险大,才导致了小产权房保值和升值的概率远远低于普通商品房。

综合看,小产权房置业门槛虽然低,但后期面临的问题也多,风险也很大,持有保值和增值概率低,买这类房产的话,要慎重,考虑好。


三、买小产权房的注意事项
两个建议:

01、买一手

如果是买一手,从小产权项目开发商处买,一般审批手续齐全,后期拆迁赔付的风险基本可以消除。如果项目特殊,后期转手获批备案的机会还是有的,那就将进一步降低买小产权房的风险。

如果买一手的小产权房,开发商项目手续不齐全,这种合法性都有问题,往往只有使用权,而且使用权到什么期限都无法保证,后期拆迁赔付风险也很大,就要非常慎重才能买,最好不要买。

02、买二手

同样的,如果卖家手上有小产权的本本,一般就说明项目手续还是经过合法审批的,后期买下来拆迁赔付的风险降低了。但从赔付实践看,一般都只能配给本本上有名字的那位,实际居住人往往很难享受到拆迁赔付。

也就是说,这种情况下,一定要在合同中约定好后期房子遭遇拆迁赔付时,如何对接,如何处理手续?等等细节问题。

如果卖家手上没有本本,只有协议,甚至连协议都没有,那这种风险就非常非常大!

为什么呢?

因为不管是商品房,还是小产权房,都是不动产,对不动产享有权利,法律上叫物权,而体现拥有物权的标志就是本本!

如果只是协议,说明卖家对房子只享有债权权利,并没有物权权利。并且,这个债权权利还难以得到法律保护!

直白点说,这种情况下,短期居住是可以的,长期居住的话,很难有保障,更不要说拆迁赔付之类的物权权益。

有些人说,曾经买过了小产权房,住得很舒服,是的,那是因为他没有遭遇过拆迁,没有遭遇过小产权房刚装修好没多久就被强制拆除了,一分钱赔偿都没有拿到。

当然,这是比较残酷的例子!

从住建部政策看,新建和在售小产权房目前都是禁止的!存量小产权房还没有更新的政策出来,从国土部领导讲话看,存量小产权房无非有两种结局:

一是转正!比如,新的土地管理法就允许农村集体建设用地可以不经征收程序而直接入市开发商品房,缓解城镇土地紧张的问题。

从这个政策趋势看,存量小产权房在未来或将面临转正的机会,因为农村集体建设用地都可以直接上市盖商品房了,那之前在这样土地上建盖的小产权房不是一回事吗?

究竟未来政策如何走向?

还真难说,也不好猜。

二是拆除!但小产权房利益交织,错综复杂,想要完全拆除存量小产权房,面临的阻力可能是很大的。毕竟,要到村子地盘上去拆他们的房子,可能很多人都不会答应。


因此,想买小产权房,还是要区分情况,慎重考虑,多方面的风险都要考虑到,不宜冲动!毕竟,每个人的钱都是辛苦赚回来的。


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