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房地产经济具有区域属性，武汉是作为国家中心城市，副省级城市，热点区域的二线城市。结合2018年10月的销售情况，其成交面积和成交金额在全国城市排前三名，这个数据说明了人民认可武汉未来经济的发展，毕竟当下的房价代表只当下的经济规模，未来的房地产经济走势需要依托更高的经济规模发展。城市经济发展好了，人们的收入提高了，有了多余的资金并用于房地产发展，房价自然会上涨。
武汉未来的经济发展速度可谓是前所未有的，地铁，每年保证新增2条以上地铁运行，每年引入世界500强企业企业的区域总部，或者知名企业的总部（比如小米科技，比如国家存储基地长江存储投资1600亿），武汉百万校友的招商引资回汉，每年大学生留汉人数增加，这些看得到的经济增长点，势必让武汉的未来经济更上一层楼。
楼主所说的不限购区域3环外的，主要是蔡甸区域、汉南区域、新洲区域、部分黄陂区域、部分东西湖区域、部分江夏区域。这些区域有2个特点：
一是距离远，都处于武汉的外围区域，离武汉三是离繁华区域比较远，直线距离在10-40公里之间；
二是经济差，这些区域的经济底子很薄弱，收入低，没有比较好的经济规模或者产业群，不仅是当下经济差，未来的经济发展也不明朗，多是地产开发商在宣传这些区域经济发展未来如何好，并且也多是围绕学校、医院、商业配套的开发，并非产业经济的发展；
上述2个比较明显的特点直接决定了这些区域的房地产经济发展有限，而且这些区域的房地产经济上涨依托了2个因素：
一是房地产全国范围的上涨，也就是房地产牛市，均价从2000-3000涨至6000-12000，这个涨幅比例是300%-400%，这个投资收入回报很高的，核心区域房价从10000上涨至20000，其回报率也只有100%，而且可投入的资金门槛低，适合很多资金不足，又想投资房产的人，进而导致了这些非限购区域成了热点的投资区域。
二是房价溢价效应，当3环之内的价格高人们无法承受的地步，自然会向四环五环去发展，同时限购区域的产生，直接部分人只能选择这些偏远的限购区域，还有在外地工作（主要是北上广深），又买不起那边房产，只能回汉购房，这样的群体也只能选择非限购区域了。
当前这些限购区域的均价不低，毛坯6500起（少量楼盘），精装修8000起（少量楼盘），未来价格上涨至1万3以上有一定的难度，多个原因：
1，房地产经济先处于周期性调整中，下行趋势，3年左右不会大浮度上涨；
2，这些非限购区域多是住宅区域，没有产业经济，也就是说人们只在这里居住，上班还是在限购区域，当这些人群经济收入提高后，多会置换房产，选择离上班地方近一点地方，导致二手房供给增加，房价难以上涨；
3，这些区域在未来难以吸引或留住收入较高的人群，也就没有房价上涨买单的人群，更难以实现房价上涨的依托；
4，二手房普遍不受欢迎，武汉这个城市，多年的二手房成交量低于新房，也许是喜新厌旧吧，能买新房绝不买二手房，这些非限购区域在未来仍有大量的新房开发，势必导致周边的二手房价格难以实现上涨；
这些非限购区域的购房，如果是刚需肯定没有问题的，相关居住生活配套（学校医院商业）都在改善中，相应的地铁也在修建中，若是投资，则需要仔细考虑了，请结合自身的投资目标、投资周期、投资项目和二手房成交市场，再做具体分析。
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发表于 2021-2-19 16:35:03
楼主
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